Comment Laure et Grégoire économisent-ils 375 € par mois … Renégociation prêt immobilier

Comment Laure et Grégoire économisent-ils 375 € par mois …

 Renégociation prêt immobilier
En cette période tendue sur le plan social, sur un fond de hausse du carburant, CSG et axes diverses, que vous soyez salarié, fonctionnaire, indépendant ou retraité, vous cherchez de façon naturelle des solutions concrètes et rapides à mettre en place pour augmenter votre pouvoir d’achat.

Votre premier réflexe est de vous demander comment obtenir plus de revenus?

Et si on se posait la mauvaise question?

Avant de gagner plus, pourquoi ne pas regarder vos possibilités et/ou contrats actuels (crédit, assurances, prévoyance, défiscalisation) pour dépenser moins?

L’herbe est toujours plus verte ailleurs jusqu’à ce qu’on se rapproche et qu’on s’aperçoive qu’il s’agit finalement de gazon en plastique…

Je ne vais pas vous faire une leçon financière, vous êtes tout à fait capable de comprendre rapidement le potentiel qui se cachent sous votre toit pour l’exploiter et en profiter.

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Lorsqu'à 25 ans, ils commencent à économiser 200 EUR par mois pour leur premier projet de location, Laure et Grégoire ne s'attendent pas à ce que 40 ans plus tard, lorsqu'ils auront fait les bons choix, ils disposeront d'un portefeuille immobilier net. 1 million d'euros. Cependant, au cours de ces 40 années, ils ont tous pu économiser jusqu'à 180 000 € sur tout le monde.

Dans les 25 ans, leurs salaires sont relativement modestes, mais ils disposent toujours de 200 € par mois. Cinq ans plus tard, leur potentiel d'économies a légèrement augmenté et ils vont démarrer un nouveau projet. Même après 10 ans. Enfin, pour un total de 40 ans, un total de 180 000 EUR sera réservé pour un total de 6 projets immobiliers représentant une valeur nette de 1 080 000 EUR pour la retraite. Voici 6 projets:

25 ans: premier crédit, gestion SCPI

Au cours des 10 dernières années, les taux d’intérêt hypothécaire ont été divisés par 3, ce qui a entraîné une augmentation de la capacité de prêt de plus de 50 000 € pour le versement mensuel du même mois de 1 000 € par mois sur 20 ans et une réduction des coûts de logement. un crédit de près de 80 000 euros sur 10 ans, emprunté pour 200 000 euros.

Dans ce contexte, il est donc très intéressant que l’option de dépôt consiste à rembourser l’hypothèque. Parce que l'investissement immobilier est très rentable, il est en partie dû aux rendements immobiliers, mais également à l'effet de levier qu'offre l'investissement en crédit. En fait, le crédit permet à un particulier d’acquérir partiellement des biens immobiliers auprès de la banque. En effet, l’individu doit rembourser l’acquisition en payant des mensualités à son intermédiaire financier. Cependant, les paiements mensuels sont partiellement compensés par les revenus de la propriété gagnés. C'est pourquoi l'acquisition est partiellement financée par le loyer payé par le locataire!

Ainsi, avec une capacité de dépôt de 200 EUR, vous pouvez commencer un prêt immobilier de 150 000 EUR sur 20 ans et un versement mensuel de 750 EUR. Ce paiement mensuel rapporte en partie avec sa puissance d’économie mensuelle, mais aussi avec une valeur nette d’environ 550 € qu’ils reçoivent chaque mois.

Dans leur premier investissement, ils se tournent vers SCPI. Principalement parce qu'ils ne veulent pas s'occuper de la gestion des actifs (sélection des actifs, maintenance, recherche de locataire, problème de locataire, travail, etc.). En effet, la SCPI gère les immeubles de placement et paie les loyers aux porteurs de parts.

Ils commencent également des SCPI étrangères, principalement à des fins fiscales. L’imposition des revenus des immeubles à l’étranger est en effet beaucoup moins sévère qu’en France. Premièrement, vous ne payez pas de cotisations de sécurité sociale (17,2%) pour ces actifs. Dans certains cas, tels que l'Allemagne, l'Italie, l'Espagne ou le Royaume-Uni, vous devez déclarer un revenu en France, mais vous disposez d'un crédit d'impôt égal à votre taux d'imposition moyen. Dans d'autres pays, tels que les Pays-Bas, l'Irlande, la Pologne ou le Portugal, la France a un revenu non imposable. Cependant, ils sont inclus dans le calcul du taux réel. Enfin, la taxe est 2 ou 3 fois inférieure à la SCPI française.

En conséquence, un ou deux de leurs crédits se terminent avec une propriété qui leur procure un faible revenu fiscal.

Détails du projet 1

Montant emprunté: 150 000 EUR

Paiement mensuel: 750 €

Revenu mensuel moyen: 550 €

Économie mensuelle (moyenne): 200 €

Type d'investissement: SCPI étranger

Durée du crédit: 20 ans (mais une paire détient au moins 65 ans).

Hypothèse de réévaluation annuelle (prix unitaire et rendement distribué): 0,5%

Valeur des actions après 20 ans: 165 000 EUR

Recettes payées après 20 ans: 656 € par mois

Valeur des actions après 40 ans: 182 208 euros

Revenu payé après 40 ans: 744 € / mois

>> Je reçois des informations détaillées sur le crédit SCPI

30 ans: bon direct, mais sans contrôle et sans frais

Cinq ans après le premier investissement, un couple tente de compléter et de diversifier son patrimoine immobilier en achetant des actifs matériels. En conséquence, ils pourront libérer un nouveau dépôt de 122 EUR par mois en raison de l'augmentation de leurs salaires, ce qui affectera le nouveau crédit.

En particulier, les biens matériels sont taxés et le couple veut faire attention au droit fiscal. Ils ont deux options: location meublée ou investissement Pinel. Ils laissent la première chance (ils reviendront à Pinel plus tard).

Le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) est éprouvant depuis deux ans. En effet, ce statut permet, entre autres choses, de déprécier les prix de l'immobilier à partir des revenus imposables. Un couple peut déduire 20% de leur valeur foncière de 5% chaque année de leurs revenus locatifs.

Là encore, Laure et Grégoire ne veulent pas de problèmes de gestion propres. Ils quittent l'espace de vie de l'étudiant. Pour ce type de bien, ils s'assurent de ne pas avoir de risque de gestion ni de gestion: le bail est passé avec l'exploitant du logement, ce qui leur assure un revenu mensuel, même en cas de vacance. Et le couple n'a aucun leadership: recherche de locataire, prise de décision, inventaire des entrées et des sorties, ou maintenance des actifs. Ces tâches incombent à l'exploitant, qui doit veiller à ce que le bâtiment respecte les taux de location et donc le stock.

Lorsqu'on investit dans une résidence pour étudiants, on peut s'attendre à une rentabilité moyenne de 4% ou 4,5% * sans frais administratifs. Et LMNP dans un système fiscal favorable.

À la fin de son emprunt, un couple vend ses actifs et investit dans le patrimoine de SCPI (Projet 5)

Détails du projet 2

Montant emprunté: 85 000 EUR

Paiement mensuel: 350 €

Revenu mensuel moyen (moyen): 228 €

Économie mensuelle (moyenne): 122 €

Type de stage: Étudiant

Durée du crédit: 25 ans

Estimation de la réévaluation par an: 0.5%

Valeur de la propriété après 25 ans: 88 000 €

>> Je reçois des informations détaillées sur l'investissement dans une résidence pour étudiants

40 ans: exonération fiscale objective avec l'investissement de Pinel

Les salaires de Laure et de Grégoire ont continué d'augmenter et donc leur épargne (mais aussi leur imposition). Et comme leur imposition devient très punitive, ils décident de lancer le programme d'investissement immobilier Pinel pour 40 ans.

L'objectif de ce programme est de louer le secteur immobilier, en encourageant les contribuables à investir dans de nouveaux logements pour bénéficier d'un allégement fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer sa propriété nue pendant au moins 6 ans, ce qui peut être prolongé 2 fois pour 3 ans, tout en respectant le plafond de loyer pour son locataire. La propriété doit être désignée comme la résidence principale du locataire.

Pendant la durée du bail, le crédit d’impôt représente 18% de l’investissement, soit une réduction de 2% par an (la réduction est toujours limitée à un investissement de 300 000 EUR).

Pour utiliser ce timbre fiscal, l'investissement doit être dirigé vers une nouvelle maison. Et c'est un avantage. Les nouvelles fonctionnalités ne nécessitent pas de travaux de rénovation et offrent une nouvelle efficacité énergétique. Cela encourage particulièrement la revente. Le couple veut vendre la propriété après 10 ans lorsque les allégements fiscaux sont épuisés

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, dans la zone A avec un enfant, quelques années ne devraient pas dépasser 68 693 €. Le loyer est également limité. Dans la zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 EUR par m². Le prix de la location, légèrement inférieur au prix du marché, et les tensions sur le marché immobilier local dans les zones éligibles au Plan Pinel simplifieront le bail.

Détails du projet 3

Montant emprunté: 250 000 EUR

Paiement mensuel: 1025 €

Bénéfice net mensuel (moyenne): 322 €

Réduction d'impôt annuelle: 5010 € (soit 417 € par mois)

Economie mensuelle moyenne: 286 €

Type d'investissement: Logement Pinel

Durée du crédit: 25 ans

Estimation de la réévaluation par an: 0% (difficile à parier en raison d'une plus-value sur 10 ans)

Valeur du bien (sans remboursement anticipé du prêt) après 10 ans: 82 000 EUR

>> Je suis intéressé par l'exemption relative aux appareils Pinel

45 ans: Possibilité d'économiser Augmentez, au moment où vous démarrez avec de grands projets avec colocation

À 45 ans, le crédit pour le projet 1 (SCPI étranger) sera remboursé. Ainsi, quelques nouveaux revenus s'élèvent à 600 euros par mois (revenu net des SCPI étrangères). Grand potentiel d'économies, ils veulent attribuer un beau projet: ils décident d'acheter les actifs qu'ils partagent.

De plus en plus de sociétés aident les investisseurs avec des investissements de colocation meublés: l'opération consiste à acheter une propriété, à la restaurer pour l'adapter à l'aménagement et à percevoir l'un des meilleurs rendements si elle était louée à une seule famille.

Ceci est particulièrement pertinent pour les maisons de supermarché ou les appartements qui ne sont plus adaptés à la demande locative actuelle et trouvent une nouvelle vie pour leur colocataire. Par exemple, dans la région parisienne, il est difficile de trouver une famille qui souhaite louer un grand appartement de quatre ou cinq chambres à coucher. Cependant, il est plus facile de rencontrer quatre colocataires qui paient entre 400 et 500 € par mois, d'autant que les locations de studios sont proposées à 500-600 € par mois.

MonFinancier Partner Le Groupe Colocatère propose un concept unique en France, allant des études immobilières au financement, en passant par les plans de construction et la construction, en passant par la gestion locative.

Les caractéristiques proposées sont toutes équipées pour tirer parti du statut favorable du bailleur dans les meubles non occupés (LMNP) et, en particulier, de la possibilité de déduire l'amortissement du bien déclaré du revenu déclaré et de bénéficier ainsi d'un allégement fiscal pendant plusieurs années.

Détails du projet 4

Montant emprunté: 750 000 €

Paiement mensuel: 3070 €

Revenu mensuel moyen (moyen): 2425 €

Des économies mensuelles sont nécessaires: 645 €

Économies mensuelles (moyennes): 0 (le couple utilise les gains SCPI étrangers)

Type d'investissement: colocataire

Durée du crédit: 25 ans

Estimation de la réévaluation par an: 0.5%

Valeur du bien (valeur nette due) après 20 ans: 551 000 EUR

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50-55 ans: SCPI nue en liquide

Lorsqu'ils vendent leurs actifs à Pinel, ils souhaitent investir dans une petite somme d'argent pour restructurer leur capital pendant 15 ans (retraite). Pendant 15 ans, un couple ne veut pas de revenu supplémentaire (surtout parce qu’il est lourdement imposé), mais cherche plutôt à prendre sa retraite. Et comme ils aiment toujours la pierre, la solution idéale consiste à acquérir la propriété des actions SCPI pendant 15 ans.

Nous rappelons que la propriété peut être démolie, c’est-à-dire qu’elle est divisée en deux actifs: l’usufruit, qui confère le droit d’utiliser le produit ou d’en bénéficier, et la propriété nue. Une grande partie du propriétaire est propriétaire de la propriété, mais il n'en profite pas. Plus précisément, dix ans d’actifs loués et en faillite permettront aux locataires de louer pendant dix ans, tandis que le propriétaire en sera pleinement propriétaire sur une période de dix ans.

La propriété immobilière peut être très intéressante:

– Le risque n'est pas très élevé, car la consolidation est mécanique: la propriété vide devient la propriété complète à la fin de la démolition et donc l'investissement est susceptible d'être réévalué.

– Les attentes de profit peuvent provenir de deux sources. Premièrement, la consolidation des terres: supposons que vous achetiez un actif vide équivalant à 65% de la pleine propriété sur 10 ans. Vous savez déjà que votre investissement passera de 65% à 100% dans dix ans. Il s’agit d’un résultat annuel de 3,25%, sans oublier une réévaluation de la propriété, qui peut donc vous apporter une autre source de rentabilité.

– Le cadre fiscal est incomparable: le FII ne l’est pas, car c’est l’usufruitier qui doit déclarer les biens à son patrimoine, et non aux RI ou aux charges sociales (sans revenu), il n’ya pas d’excédent de consolidation. non taxé). Par conséquent, l’incitation à l’impôt foncier n’affecte pas le propriétaire du bien, sauf dans le cas de gains de détention (qui augmenteraient alors le bénéfice net de l’investissement).

Cependant, l'investisseur surveille le prix qu'il paie pour la propriété du bien. Dans le cas de biens vivants, la valeur des actifs vides disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous encourageons donc la propriété des actions SCPI à ne pas être détenue. Pour trois raisons:

– D'une part, le prix de propriété de SCPI est basé sur le prix de l'action. Donc, il n'y a pas de surestimation.

– L'investissement est simple et flexible. La société de gestion gère la propriété du salaire pendant la durée déterminée et la pleine propriété des revenus

– La clé de la répartition, c'est-à-dire la proportion du prix entre l'achat de l'usufruit et le droit de propriété sur une certaine période, est déterminée par la société de gestion. Cela a changé depuis presque 10 ans. De cette façon, vous pouvez acheter des actions SCPI dans la masse salariale pour seulement 15 à 70% de la valeur des actions pendant 15 ans!

Avec la vente de logements sur le marché, un couple de 15 ans achètera des actions SCPI appartenant à la propriété nue.

En outre, cinq ans plus tard, dix années d’actions SCPI, qui appartiennent à la propriété nue, seront achetées avec la vente de la résidence étudiante.

Détails du projet 5 a

Valeur de la pleine propriété de SCPI: 136 666 EUR

La valeur des actions SCPI est un actif vide pendant 15 ans: 82 000 € (= Montant des ventes en Pinel)

Estimation de la réévaluation par an: 0.5%

Valeur totale des actions freelances après 15 ans: 146 000 €

Détails du projet 5b

Valeur de la pleine propriété des actions SCPI: 135.384

Valeur des actions SCPI en nu-propriété pendant 10 ans: 88 000 € (= taille de la résidence étudiante)

Estimation de la réévaluation par an: 0.5%

Valeur totale des actions freelance après 10 ans: 141 808 €

>> Je reçois des informations détaillées sur l'acquisition d'actions d'un actif vide dans SCPI

55: Transition de l'assurance-vie (et SCPI)

Aux termes du crédit accordé à Pinel et à Student House, le couple a rétabli une nouvelle économie de 500 euros par mois. Un couple de personnes âgées de 55 ans et sur le point de prendre leur retraite ne veut pas démarrer un nouveau projet immobilier. Ils veulent se concentrer sur l'assurance-vie.

En matière immobilière, l'assurance-vie offre de nombreux avantages pour la retraite. Plus souple, "plus beau", plus fluide et plus efficace sur le plan fiscal.
L'enveloppe est capable de remplacer efficacement la collecte des revenus de la propriété en introduisant des contributions à des investissements de même taille. Les achats programmés d’assurance vie sont clairement, très clairement, moins taxés que les actifs productifs. Parce que seule la part du rendement incluse dans le rachat est déterminée. Mais cette partie est petite.
De plus, vous êtes maintenant sûr d'avoir une pension de plus de 8 ans lorsque vous ouvrez une police d'assurance-vie. Toutefois, si le contrat est âgé de plus de 8 ans, les frais de rachat seront encore moins élevés (notamment 4 600 EUR pour une personne et 9 200 EUR pour quelques-uns).
Outre le besoin de revenus supplémentaires, le nouvel objectif devient plus important que l'approche des années 70: l'héritage. Et encore une fois, comparée à l’assurance vie, l’assurance vie est beaucoup plus abordable: la nécessité de faire appel à un notaire, le transfert d’argent est beaucoup plus facile que le transfert de biens immobiliers (intermédiaire, conflit entre héritiers). .) et en particulier déductions des droits de succession: 152 500 EUR (par bénéficiaire) avant 70 ans, 30 500 EUR pour les primes versées à 70 ans (pour tous les bénéficiaires, à l'exception de la perte de prime).
Et si nous constatons que l’assurance-vie n’atteint pas le niveau de rentabilité de l’immobilier, nous pouvons investir dans l’assurance-vie dans SCPI et combiner les avantages des deux. .

Par conséquent, Laure et Grégoire ouvriront un contrat d'assurance vie sans frais de souscription et effectueront les paiements planifiés entre le fonds en euros et le SCPI de manière égale. Cette répartition leur permet d’atteindre 2,75% des rendements annuels.

Détails du projet 6

Programme d'économies mensuelles: 500 €

TRI (taux de rendement interne): 2,5%

Valeur du capital après 10 ans: 68 000 €

>> Je vous demanderai des informations détaillées sur l'IPAC dans l'assurance-vie

L'héritage est 65

À 65 ans, une paire de biens immobiliers appartient à:

– Actions de SCPI étrangères achetées avec un crédit de 25 EUR: 182 208

– Loué directement en tant que colocataire financé par un crédit sur 45 ans grâce à une SCPI étrangère, deuxième prêt d'une durée de 5 ans: 551 000 EUR (capital non remboursé)

– Actions SCPI achetées à l'âge de 55 ans avec une propriété vide en raison de la vente de résidences étudiantes achetées avec une carte de crédit depuis 30 ans: 141 808 €

– Actions SCPI achetées depuis 50 ans en vendant le logement Pinel acheté depuis 40 ans: 146 000 EUR

– Le contrat d'assurance vie est ouvert à 55 ans, à 50% en euros et à 50% chez SCPI: 68 000 EUR

Le total des actifs s’élève à 1 089 016 EUR.
Afin de réaliser cet héritage, 40 années ont été économisées à hauteur de 180 000 euros. Donc, ces économies ont été multipliées par 6.

Vous pourrez également prendre votre patrimoine dans les meilleurs délais, rencontrer un conseiller pour évaluer votre situation et vos objectifs.

>> Je souhaite être rappelé par un conseiller en gestion d'actifs

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Le crédit vous oblige et doit être remboursé. S'il vous plaît vérifier votre capacité de remboursement avant le remboursement. Le paiement individuel n'est pas nécessaire jusqu'à ce qu'un ou plusieurs prêts en espèces soient reçus. Dans le domaine des prêts hypothécaires, le ou les emprunteurs potentiels se verront appliquer un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de réception du prêt.

Comme tout investissement, l'immobilier crée également des risques:

– perte de valeur de l'investissement. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur de la propriété évolue dans le temps en fonction de la situation du marché immobilier. Cette situation suit des cycles séquentiels, avec les phases montantes et descendantes.

– Augmentation des revenus locatifs. Dans un environnement économique moins favorable, la réduction des revenus de location versés aux partenaires est due à une diminution de l'emploi financier et / ou à une réduction du loyer total payé par les locataires.

– liquidité. L'immobilier a moins de liquidités que les actifs financiers. Les conditions de vente (délais, prix) peuvent donc varier en fonction de l'évolution du marché immobilier.