Louer un investissement, Pinel mieux que Duflot? Loi Pinel 2019

Louer un investissement, Pinel mieux que Duflot? 

 Loi Pinel 2019
Contenus et formulaires en pinel
En cette période tendue sur le plan social, sur un fond de hausse du carburant, CSG et axes diverses, que vous soyez salarié, fonctionnaire, indépendant ou retraité, vous cherchez de façon naturelle des solutions concrètes et rapides à mettre en place pour augmenter votre pouvoir d’achat ou votre capital.

La pierre est aujourd’hui l’investissement préféré des français et ce n’est pas pour rien.
Mais l’immobilier comme vecteur de richesse, de patrimoine et de défiscalisation est une aubaine encore reconduite en 2019 par le gouvernement.

Je ne vais pas vous faire une leçon financière, vous êtes tout à fait capable de comprendre rapidement le potentiel de la loi Pinel.

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Le dispositif Pinel introduit trois nouvelles fonctionnalités par rapport à Duflot. Allégement fiscal flexible, possibilité pour l'investisseur de louer à sa famille et harmonisation de l'allégement fiscal accordé aux porteurs de parts de SCPI. Pour le reste, son intérêt pour les marchés locaux dépend. Les données.

Duflot est mort, vivait longtemps à Pinel! Depuis le 1er septembre 2014, le projet locatif Duflot a cédé la place à Pinel, du nom de l'actuel ministre du Logement, de l'Egalité territoriale et des Affaires rurales. Petit air de déjà-vu. Le ministre du Logement vous dirigera et apportera avec vous une exonération fiscale nommée, qui devrait (dans ce cas, certainement, parce que nous vous le disons!) La crise du logement. En bref, le "traitement miracle", qui ajoute beaucoup de temps aux régimes fiscaux de l'immobilier: Robien, Borloo, Besson, Scellier, etc. En présentant son incitatif au logement cet été, le Premier ministre Manuel Valls a affirmé que l'objectif de Pinel était de relancer la construction des années soixante, notamment en augmentant le contrat de location de "courtier" dans les zones restreintes. . Comprenez un appartement locatif contrôlé situé entre un parc social et un parc privé, conçu pour vivre dans des environnements où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Pour gagner ce pari, Duflot (surnommé "Duflop", dont les promoteurs ont légèrement soulevé Cécile contre la politique de Duflot) est en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Défi: Donner aux gens le désir d’investir dans la pierre. "Avec Scellier, les bonnes années, 100 000 développeurs ont acheté environ 50% des investisseurs. Chez Duflot, les acquisitions des investisseurs ont chuté de 40%, soit entre 20 000 et 25 000 ménages ayant acheté des biens en location", a déclaré Raymond Le Roy Liberge, président du groupe The Provinces.
Afin de stimuler les intérêts des investisseurs, le dispositif Pinel présente trois améliorations majeures par rapport à Duflot: une réduction d’impôt flexible, la possibilité de louer à une famille et un avantage harmonisé pour les détenteurs de parts de sociétés d’investissement en biens immobiliers civils (REIT). Pour le reste, Pinel Duflot reste le même. Les acteurs immobiliers interrogés ne se trompent pas, sans parler de "Pinel", mais de "Duflot-Pinel" ou de "lois jumelles". De plus, lors de l'examen des rapports financiers 2015, Christian Eckert, secrétaire d'État au Budget, a lui-même souligné la révolution à la place des députés, Pinel … " N'attendez pas le miracle du nouvel instrument de location, mais un peu plus de flexibilité.

Trois changements majeurs pour les investisseurs

La période d'investissement est à la carte

La principale innovation par rapport à Duflot est la période d’engagement de loyers à géométrie variable. Sortir de neuf échéances d'un an: un investisseur peut maintenant louer pour six ans et doubler son nombre de membres pour trois, neuf ou douze ans. Plus le taux de réduction d'impôt est long, plus le taux de réduction d'impôt est élevé: 12% en six ans, 18% en neuf ans et 21% en douze ans en France et 23%, 29% et 32%. -Mer. Pendant neuf ans, il n’ya pas de réduction d’impôt supplémentaire (18% en France métropolitaine et 29% à l’étranger) par rapport à Duflot. Plus précisément, les contribuables peuvent le faire pendant au moins six ou neuf ans. à la fin de l'engagement initial, ils peuvent le prolonger d'un ou deux ans, augmentant ainsi la durée du contrat de location pour un maximum de douze ans. La sélection initiale n'est pas confirmée. En cas de doute, il est dans l’intérêt de l’investisseur de prendre une obligation directe de six ans, car il n’ya pas d’allégement fiscal pendant neuf ans. Il garde la sortie lorsqu'il veut reprendre ou vendre un actif, par exemple. Sachant qu'il peut toujours décider d'étendre l'appareil.
La flexibilité offerte par Pinel aux investisseurs tente de les convaincre de leur permettre de s’adapter au meilleur de leur projet immobilier. Il ressemble à des appareils plus anciens qui fonctionnent très bien. "N'oubliez pas que le classique Robien avait promis de prolonger l'amortissement de deux ans, après trois ans," a déclaré Gilles Etienne, chef du département du patrimoine culturel du Conseil Cyrus. "Le délai de six ans est de calmer les investisseurs, ce qui signifie que leur investissement est moins intéressant. C'est pourquoi il s'agit principalement d'un effet psychologique. Ils savent qu'ils peuvent vendre pendant plus de sept ans, en particulier lorsqu'ils sont divorcés, le motif de revente le plus courant." que le divorce est un cas d’allégement fiscal, contrairement à la mort, à l’invalidité ou au congédiement », ajoute Christine Vassal-Largy, directrice de l’immobilier chez Thesaurus.
D'un point de vue économique, si une pierre est un investissement à long terme, on peut se demander si une version courte est intéressée. "Le délai de six ans est trop court car il ne permet pas l'amortissement des coûts d'acquisition et de revente. Et ensuite, cette période est trop courte pour obtenir une valeur ajoutée significative, sans oublier le fait qu'au bout de six ans, le remboursement du capital hypothécaire est faible", a déclaré Gilles Etienne. Thesaurus. "Dans le neuf, il est préférable de conserver votre propriété pendant plus de six ans afin de lui donner du temps pour l’estimation du prix, la nouvelle maison étant plus chère à l’achat que l’ancienne, les coûts de construction et la TVA de 20%. Mécaniquement, le lendemain de l'achat, il a subi une forte dépréciation », explique Christine Vassal-Largy.

Les locations familiales sont à nouveau possibles

Ajustement de taille dans le même esprit que Duflot: à partir du 1er janvier 2015, l'investisseur peut louer un pays d'origine à un résurrection ou à un descendant sans perdre le droit à un crédit d'impôt, à condition que le locataire ne soit pas membre de son administration fiscale et respecte les plafonds de loyer et de ressources. Cette disposition, considérée comme bénéfique pour les contribuables les plus prospères, a été supprimée par la loi Duflot, alors qu’elle s’appliquait aux équipements Besson et Scellier. Après les discussions houleuses au cours des discussions, la mesure a finalement été adoptée sans durée de bail pour la progéniture qui a suspendu la durée de location initiale pour une période maximale de trois ans. Cet assouplissement des conditions de location a de nouveau cherché à attirer des personnes qui, outre les allégements fiscaux, ont également un objectif familial: fournir un logement, généralement à l'enfant de l'élève. Mais aussi, pourquoi pas, un parent âgé à qui nous préférons savoir que nous sommes dans un nouvel appartement, avec ascenseur, bien chauffé et bien isolé, pas dans une maison, trop grand, trop peu adapté au vieillissement. et cela devient trop coûteux à maintenir … "Cette mesure aura un impact positif sur les investisseurs, même si elle est rarement utilisée dans la pratique", déclare Christine Vassal-Largy. Maintenant.

Les actions SCPI sont en ligne avec le rock live

La dernière mise à jour du dispositif de Pinel consiste à intégrer le crédit d'impôt accordé aux porteurs de parts de REIT au crédit d'impôt accordé aux acheteurs de biens immobiliers. La réduction d'impôt est en réalité basée sur 95% à 100% du montant de la commande. But? Privilégier les commandes de papier de pierre, ce qui contribue de manière significative à la production de boîtiers intermédiaires. Les ajustements liés à la durée de l’obligation de location s’appliquent également aux investissements effectués via SCPI. Par conséquent, l'investisseur doit s'engager à conserver ses actions pendant six, neuf ou douze ans.

Duflot est-il plus rentable sur la pile?

Laissant de côté l’allégement fiscal, est-ce que le contexte dans lequel Pinel est offert aux investisseurs? La question du retour sur investissement interne est inévitable. Cela dépend bien entendu du rapport entre le mètre carré du prix d'achat et le niveau de location. "La rentabilité des premières cimes des grandes agglomérations augmente, car le prix d'achat est inférieur à la moyenne, le niveau du loyer étant maintenu entre-temps", explique Raymond Le Roy Liberge. Les mesures de simplification des normes de construction (telles que l'assouplissement des restrictions de stationnement conformément à la RT 2012, reportée à 2018) et visant à réduire les coûts de construction réduiront-elles le coût final de la construction? un acquéreur qui augmenterait la rentabilité de l'opération? Marc Gédoux, président de Pierre Etoile, a déclaré: "Il faudra du temps pour réduire les prix, ce qui simplifiera les normes. Cela doublera l'offre de terrains pour des prix du logement vraiment plus bas." Les provinces présidentielles sont nuancées. Selon lui, la simplification des normes de construction permet de différencier l'offre, permettant ainsi aux promoteurs de projets de proposer à la vente, par exemple, des logements avec ou sans parking, qui ont un effet mécanique sur les prix: le logement dit "sec" est meilleur marché par nature. "Cette simplification des normes simplifie la vie des développeurs et des architectes et, du côté des prix, elle a un effet de stabilité", a déclaré Raymond Le Roy Liberge.
"La rentabilité brute minimale ne devrait pas être inférieure à 4%. Si l'investissement n'est pas utilisé pour accueillir l'enfant", explique Marc Gédoux. "Et quoi qu'il arrive, Gilles Etienne vous conseille avant d'investir pour vous assurer que le bénéfice net de la propriété est supérieur au montant du prêt. Vos recettes seront alors plus élevées que vos dépenses, ce qui vous permettra de défragmenter par rapport à l’amortissement potentiel à la fin de votre emploi. Par contre, si vos recettes étaient inférieures à vos dépenses et que vous ne réalisiez pas de gains en capital à long terme, votre taux de transaction serait négatif. "Attention: Les investissements à Pinel sont en grande partie réalisés au stade de l’échéance future. En cas de prêt, il est nécessaire d’exiger un report complet du remboursement jusqu’au paiement du premier loyer. Pendant cette période, aucun remboursement d’intérêts ou de principal ne sera effectué, mais le coût de la garantie du prêt. Non seulement le premier revenu est utilisé pour rembourser le crédit, mais les intérêts sur le prêt correspondant à cette période augmentent, augmentant ainsi la rentabilité, car ils sont déductibles des loyers perçus.

Nouveau zonage

Quoi qu’il en soit, comme pour toute pierre, un bon emplacement est également un critère important pour l’investissement. Le logement doit être situé dans une zone économiquement forte avec une demande locative importante. Dans le cas de Duflot, l'investissement de Pinel n'est possible que dans les zones dites tendues, c'est-à-dire celles où la consommation locative est supérieure à l'offre. Duflot a des plafonds de location et de ressources identiques pour chaque zone. Les plafonds de loyers sur le marché sont inférieurs d'environ 20%, bien que ce ne soit pas le cas partout. Il est également nécessaire que ces produits soient demandés au niveau local et veillez à ne pas répéter les erreurs du passé lors de l’achat d’espaces locatifs dans des programmes saturés de programmes (en particulier de Robien). Pour investir judicieusement, vous devez acheter lorsque le plafond entre le prix et le prix du marché est le plus bas. Dans ce contexte, le classement des communes par zone géographique a été revu par l'ordonnance du 15 octobre 2014 par l'ordonnance du 30 septembre 2014 (JO 14.10.14). Dans cette nouvelle division, 1200 villes ont été exclues de la ville et devraient donc accroître leur rentabilité. Lille, Lyon, Marseille et Montpellier sont ainsi passés de la zone B1 (10 € / m²) à la zone A (12,42 € / m²). Les villes de Dito au sud-est, comme Aix-en-Provence, Aubagne et Toulon, ou les banlieues parisiennes, telles que Meaux, Rambouillet et Fontainebleau.
De même, les villes précédemment classées dans la zone B2 avec une autorisation préfectorale avec un loyer maximal de 8,69 EUR / m² ont été reclassées dans la zone B1 (10 EUR / m²). Ceci est particulièrement vrai pour Le Havre, Caen, Mulhouse, Reims, Nîmes, Perpignan, Amiens ou Dijon. Ils ont changé sans licence Pinel. En revanche, certaines municipalités ont été déclassées dans les zones B1 ou B2. Cependant, nous devons rester vigilants, car le changement de zonage ne signifie pas nécessairement que le marché locatif local est un tonique. Si le loyer plafond dépasse le loyer du marché local (qui est affiné par quartier ou même dans la micro-région avec des travailleurs de l'immobilier), il est préférable d'oublier le plafond et de ne pas trop s'écarter du prix du marché. L'article 199 du Code général des impôts prévoit également la possibilité pour les préfets de région de réduire les loyers si le loyer des marchés locatifs locaux est inférieur à 20%. De telles décisions ont déjà été adoptées sous le régime Duflot, notamment en Ile-de-France (28.3.14. Réglementation). "L'agglomération de Saint-Ouen, située en bis, à 16,72 € / m², est ainsi réduite à 14,21 € / m² par décret de la préfecture. C'est l'épée de Damokles pour l'investisseur, car la délocalisation doit imposer une nouvelle limite. Cela n'inclut pas la date d'investissement, ce qui crée une incertitude quant à la rentabilité du profit climatique, ce qui est très dissuasif ", explique Marc Gédoux. Les autres zones de la zone A sont: Le Pecq (78), Aubervilliers, Saint-Denis (93), Bry- sur-Marne, Fontenay-sous-Bois et Villejuif (94) Ainsi, des dizaines de communes de la zone A ont vu leur loyer diminuer de 12,42 € à 11,17 € / m² en 2013. Le projet de décret bloqué par le ministre du Logement visait à réduire la (Zones A et A).
Malgré sa souplesse indéniable, le dispositif Pinel n’est pas affecté par les marchés locaux. Nous devons prendre en compte et investir massivement dans un secteur que nous connaissons bien et qui offrira des perspectives de revenus après le remboursement du prêt et, pourquoi pas, des gains en capital à long terme. La question de l'héritage est primordiale. Et tant mieux, si vous passez, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt. En tout cas, cela devrait être une priorité pour l'investisseur Pinel. l

Laure Le Scornet

Le dispositif Pinel remplace Duflot pour les achats effectués depuis le 1er septembre 2014. Cette date a été annoncée dans le plan de relance du logement de Manuel Valls et finalisée à l’article 5 de la loi de finances 2015 (loi française). T 30.12.14). En pratique, le même programme immobilier est visible pour les investisseurs co-existants chez Duflot et chez d’autres Pinel.

"L'héritage français" (1) exprime moins de réticence envers Pinel que Duflot

Une étude réalisée par le ministère des Finances de l'Ifop (2) montre que 23% des propriétaires français ont l'intention d'investir dans des locaux loués via Pinel, contre 15% en 2013 avec Duflot. "L'un des plans de relance de Manuel Valls pour un plan de relance du logement, à savoir la possibilité de louer ses actifs à des ancêtres ou à des descendants, convaincrait 37% des personnes qui n'ont pas encore réalisé ce type d'investissement", déclare UFF. L'étude montre également que "les Français fortunés préfèrent investir dans les personnes âgées (57%), Ehpad (3) (56%) et les retraités ou retraités (56%).
1) "succession française", toute personne qui est titulaire de valeurs mobilières ou d'assurance vie et dont la valeur monétaire est supérieure à 300 000 EUR et dont l'investissement financier est envisagé sur une période de deux ans. (2) Sixième vague de l’observatoire UFF / Ifop: vérification téléphonique du 2 au 12 septembre, 301 Français et 150 clients de la banque. (3) Ehpad: service de logement pour personnes âgées.

Gilles Etienne, directeur de Cyrus Conseil Expertise du patrimoine culturel

"Nous n'achetons pas de produit d'impôt"
Il doit être logique et très pragmatique d’évaluer l’opportunité d’investissement. Il est inutile de regarder à midi jusqu'à 14h00 ou simplement de s'appuyer sur des simulations, car on peut leur dire quelque chose. L'investissement dans l'héritage n'est pas une science exacte.
Un investissement est avantageux si vous commencez par économiser le moins possible et que vous obtenez le plus de capital possible. Pour cela, nous devons avoir plus de revenus que de coûts, dont les incitations fiscales font partie des revenus. En conséquence, tout ce qui augmente les revenus et les inconvénients est positif.
Premièrement, les taux d’intérêt historiquement bas. Ce sont de véritables affaires car elles réduisent les coûts d’acquisition. Dans le contexte des taux d’intérêt bas, notez l’hypothèque sur prêt à long terme: vingt, vingt-cinq, voire trente ans, en fonction de l’âge de l’emprunteur.
Les zones géographiques qui ont vu leur plafond de loyer sont aussi un réel avantage car elles permettent au propriétaire de louer plus cher, ce qui affecte automatiquement le retour sur investissement. Même si Pinel a de nouveaux atouts sur Duflot, il ne faut pas oublier que nous n'achetons pas de produit fiscal, mais de l'immobilier. L'achat d'un appartement ne signifie pas que l'on épargne dans l'assurance-vie, comme on le dit souvent. Ne pas oublier les coûts, l'achat et la revente. Il s’agit toujours d’un investissement dans le patrimoine culturel, même si la fiscalité peut augmenter la rentabilité. La règle d'or: n'investissez jamais uniquement pour obtenir un crédit d'impôt.

Plafond pour plafond fiscal

La réduction d'impôt de Pinel se situe dans la limite du plafond global des déficits fiscaux de 10 000 EUR par an et par ménage. En ce qui concerne les pays d'outre-mer, l'article 5 de la loi de finances pour 2015 prévoit que le régime peut permettre de combler les déficits fiscaux supérieurs à 18 000 € (10 000 €). La raison de cette restauration est facile à comprendre. Depuis plus de six ans, l'avantage d'un investissement de 300 000 EUR dépasse déjà le plafond de 11 500 EUR (300 000 x 23% / 6 ans). Une telle partie de la réduction annuelle des taxes, soit un maximum de 1 500 EUR, serait alors perdue.

Christine Vassal-Largy, directrice du thésaurus, directrice du partage de la propriété

Je recommande bien sûr d’acheter dans une zone dynamique caractérisée par un important flux migratoire.
Le croissant "Montpellier-Toulouse-Bordeaux-La Rochelle-Nantes" est très intéressant, de même que le sud-est de la France (Marseille, Aix-en-Provence, Toulon et la Côte d'Azur). Pour moi, le contexte de taux d'intérêt très bas est idéal pour l'acquisition immobilière, que ce soit Pinel ou pas! "

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