Un calcul épique de l'amortissement du loyer meublé en France LMNP 2019

Un calcul épique de l'amortissement du loyer meublé en France

 LMNP 2019
En cette période tendue sur le plan social, sur un fond de hausse du carburant, CSG et axes diverses, que vous soyez salarié, fonctionnaire, indépendant ou retraité, vous cherchez de façon naturelle des solutions concrètes et rapides à mettre en place pour augmenter votre pouvoir d’achat.

Votre premier réflexe est de vous demander comment obtenir plus de revenus?

Et si on se posait la mauvaise question?

Avant de gagner plus, pourquoi ne pas regarder vos possibilités et/ou contrats actuels (crédit, assurances, prévoyance, défiscalisation) pour dépenser moins?

L’herbe est toujours plus verte ailleurs jusqu’à ce qu’on se rapproche et qu’on s’aperçoive qu’il s’agit finalement de gazon en plastique…

Je ne vais pas vous faire une leçon financière, vous êtes tout à fait capable de comprendre rapidement le potentiel qui se cachent sous votre toit pour l’exploiter et en profiter.

Vous avez surement effectué de nombreuses recherches sur le sujet.
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L’amortissement est important pour la location d’un investissement immobilier loué, qu’il soit professionnel ou non professionnel (LPM). Il s’agit par exemple de l’achat d’espace à Ehpad, une résidence plus ancienne ou un étudiant. Grâce à la déduction du taux d’emprunt, l’amortissement permet aux investisseurs de LPM / LLP d’effectuer une transaction neutre sur le plan fiscal pendant de nombreuses années (20/30 ans). Ceci est dans la plupart des cas meilleur que l'option inverse, qui est la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Voici comment évaluer l’impact de l’amortissement et les avantages d’un contrat de location meublé.

Règles d'amortissement dans LMNP et LMP

L’amortissement est linéaire pour LMNP et LMPcela signifie qu'il a toujours la même valeur dans le temps. Plus précisément, il est calculé comme suit:

  • Taux de base x x (heure / 360)

L’amortissement en LMNP et LMP doit être utilisé non pas sur la valeur totale, mais sur la valeur indépendamment pour chaque composant : travaux de construction, toiture, deuxième aménagement intérieur, deuxième aménagement extérieur, finition, mobilier. Chaque composant se déprécie à des vitesses différentes.

L'article 39 C du CGI prévoit que l'amortissement ne peut dépasser la différence entre le loyer et le coût. En d’autres termes, l’amortissement ne peut être réduit en LMNP et en LMP ne crée pas de déficit.

Amortissement non déductible en raison de la restriction susmentionnée peut être notifié sans limite de temps (annexe 31A du CGI).

Durée et taux d'amortissement moyen par composante

Les chiffres suivants sont donnés dans CERENICIMO, une activité de crédit-bail spécialisée.

parties Une partie des composants inclus dans le prix Durée d'amortissement Taux moyens observés
le toit

8%

25 ans

4%

électricité

6%

25 ans

4%

scellement

5%

15 ans

6,67%

ascenseurs

2%

15 ans

6,67%

Décorer

15%

12 ans

8,33%

Aménagement paysager

9%

14 ans

7%

Excellent travail

55%

55 à 80 ans

1,25%

Il convient de noter que la valeur du terrain n'est pas amortissable les meubles sont généralement amortis sur 10 ans 10% par an.

Application pratique de l'amortissement dans LMNP et LMP

Si nous envisageons un investissement de 250 000 EUR sur un terrain de 25 000 EUR. Le calcul des composants se fait en deux étapes:

  • La valeur amortissable est déterminée par:

(Valeur de l'investissement – valeur du terrain) x (partie de la composante en valeur)

  • Ce nombre est ensuite utilisé pour déterminer l’amortissement mensuel:

Valeur dépréciable x (taux moyen) x (31/360)

Dans notre exemple, l’amortissement mensuel par composant est le suivant:

parties Une partie des composants inclus dans le prix Durée d'amortissement
le toit

18 000 €

62,00 €

électricité

13500 €

46,50 €

scellement

11,250 €

64,62 €

ascenseurs

4 500 €

25,85 €

Décorer

33 750 €

242,09 €

Aménagement paysager

20250 €

122,06 €

Excellent travail

123 750 €

133,20 €

TOTAL

225 000 €

696,32 €

Explication des calculs de toiture:

  • Valeur à amortir = (250 000 – 25 000) x 8% = 18 000 euros
  • Amortissement mensuel = 18 000 x 4% x (31/360) = 62 €

Enfin, nous devons augmenter la dépréciation globale du bâtiment, les meubles. Par exemple, pour des meubles d’un coût de 25 000 €:

  • 25 000 x 10% x 31/360 = 215,27 €

Ainsi, l’amortissement mensuel de nos investissements est donc de 911,59 € (696,32 € + 215,27 €).

En résumé

La pratique d'amortissement est la rentabilité investissement dans LMNP ou LMP. Le bâtiment ne peut pas être amorti si l'investisseur choisit l'achat de Censi-Bouvard, déductible des impôts. En pratique, l’allégement fiscal est préférable à l’amortissement uniquement pour les personnes dont le taux d’imposition est compris entre 0 et 14% et pour une période d’investissement maximale de 10 ans. De plus, il est important de savoir quels écueils sont souvent ignorés dans la loi Cens-Bouvard.