solution pour locaux commerciaux! LMNP 2019

solution pour locaux commerciaux!

 LMNP 2019
En cette période tendue sur le plan social, sur un fond de hausse du carburant, CSG et axes diverses, que vous soyez salarié, fonctionnaire, indépendant ou retraité, vous cherchez de façon naturelle des solutions concrètes et rapides à mettre en place pour augmenter votre pouvoir d’achat.

Votre premier réflexe est de vous demander comment obtenir plus de revenus?

Et si on se posait la mauvaise question?

Avant de gagner plus, pourquoi ne pas regarder vos possibilités et/ou contrats actuels (crédit, assurances, prévoyance, défiscalisation) pour dépenser moins?

L’herbe est toujours plus verte ailleurs jusqu’à ce qu’on se rapproche et qu’on s’aperçoive qu’il s’agit finalement de gazon en plastique…

Je ne vais pas vous faire une leçon financière, vous êtes tout à fait capable de comprendre rapidement le potentiel qui se cachent sous votre toit pour l’exploiter et en profiter.

Vous avez surement effectué de nombreuses recherches sur le sujet.
Voilà pourquoi vous lisez ce message aujourd’hui.
Passez à l’action sinon rien ne changera.

De quelle manière allez-vous utiliser cet argent récupéré (vous êtes le seul à avoir cette réponse)?

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201/01/25

Si vous avez un appartement à Paris, vous l’avez probablement loué au moins une fois sur une courte période (vacances, week-end prolongé, entre deux locataires). Certaines personnes intéressées par des rendements élevés offrent même leur appartement 365 jours par an pour le tourisme meublé. D'autres viennent d'acheter un appartement dont le seul but est de l'utiliser comme location saisonnière.

Mais cela fait déjà un certain temps que la ville de Paris s'est battue contre ses propriétaires pour lutter contre la pénurie de logements de longue durée. Il a récemment pris des mesures pour mettre fin à la location "naturelle" d'appartements à court terme.

Comment un investisseur investisseur dans ces circonstances peut-il bénéficier d'un flux de 16 millions de touristes par an à Paris (3ème ville la plus visitée au monde)?

=> Utilisation du mobilier touristique uniquement. T. espaces commerciaux Il est aujourd'hui possible d'exploiter légalement les filons à court terme à Paris. Quelles sont leurs caractéristiques espaces commerciaux ? Qu'est-ce qui retournera quels risques? Comment investir? espaces commerciaux pour une opération à court terme?

1) mesures de la ville de Paris

Si vous louez votre appartement à Paris pour une courte période via Airbnb, une réservation ou tout autre plate-forme de location saisonnière, vous devez enregistrer votre hébergement auprès de la Ville de Paris à partir du 1er décembre pour obtenir un numéro d'enregistrement (voir site officiel).

Ce numéro d'enregistrement doit être publié dans l'annonce à compter du 1er décembre 2017 (10 000 foyers ont déjà été enregistrés). En fait, Airbnb n’a joué au jeu que dans les zones 1 à 4. Cependant, il est raisonnable de supposer qu’à court terme les plateformes de location auront besoin de ce numéro d’enregistrement pour toutes les villes parisiennes.

En pratique, il vous sera demandé aujourd’hui, lors de votre annonce sur Airbnbis, de préciser si votre domicile est votre résidence principale (loyer maximum 120 jours par an), résidence secondaire (possibilité de louer uniquement en cas de changement de résidence). utilisation) ou un hébergement touristique (locaux commerciaux). Cette information leur permettra éventuellement d'interdire la publicité et / ou de limiter (ou non) le nombre de nuits louées.

Cette mesure, conjuguée à la quasi impossibilité de changer de mode d'utilisation (habitation => en termes commerciaux), a été imposée par de nombreux propriétaires:

  • Arrêtez les locations à court terme pour passer à des locations à long terme moins rentables
  • vendre votre appartement, déçu par la location à long terme avec une faible rentabilité.

2) Pourquoi des espaces commerciaux?

Si vous comprenez bien, que votre logement soit commercial ou non, vous pouvez donc le louer toute l'année, avec Airbnb ou sur réservation, ou alors que votre logement ne compte que des logements et que vous ne pouvez pas le louer pour seulement 120 jours par an (et si seulement votre maison principale!).

Dans ces conditions, les investisseurs immobiliers ayant une location à court terme ont trouvé la seule solution: acheter espaces commerciaux (ayant un commerce).

L’objectif est d’acheter un espace commercial, de le rénover en fonction des besoins des clients à court terme (équipement complet et mobilier sur mesure) afin d’atteindre une rentabilité maximale. Cependant, avant de placer les locaux commerciaux, il est important de vérifier si le RCP mentionne la commercialité du lot.

espaces commerciaux ils ont souvent les caractéristiques suivantes:

  • Au rez-de-chaussée dans la cour ou dans la rue (préférez la RDC)
  • 1er étage (vraiment beaucoup moins fréquent mais c'est là)
  • parfois hauteur de plafond élevée;
  • Parfois, il existe une section souplex (ancienne réserve) qui vous permet de créer une zone de couchage supplémentaire.

3) Investir dans des locaux commerciaux

Prix ​​d'achat:

espaces commerciaux Les parisiens se négocient actuellement au prix du logement conventionnel. Examinez le prix moyen du quartier et appréciez l'intérêt d'une opportunité comparable en matière de logement (étage, pays, surface).

Cependant, il est fort possible que les prix espaces commerciaux va croître dans les mois à venir. En effet, les mesures concernant la ville de Paris sont susceptibles d'être mises en œuvre progressivement, ce qui entraînera une réduction de l'offre "naturelle" à court terme dans la capitale (75% des annonces à moyen terme sont supprimées par les constitutions). L'effet immédiat est la hausse des prix au jour le jour et la demande d'achats espaces commerciaux (potentiellement une prime pour cette espèce peut se produire).

Demande de location:

La demande de location à court terme dans la 3ème ville la plus visitée est probablement forte. Cependant, il est nécessaire d'appliquer un prix au jour le jour uniforme et de supposer un taux d'exécution raisonnable de 80% (moyenne annuelle).

Rentabilité:

En investissant dans l’espace commercial pour l’utiliser comme mobilier touristique, l’investisseur se concentre sur une forte rentabilité. En effet, il s'attend à une prime pour la rentabilité à long terme.

En outre, il est conseillé d’optimiser le nombre de lits (mezzanine et création, utilisation de souplex dans le coin nuit, offre sur canapé-lit) pour accroître la rentabilité à court terme. Offrir un hébergement pour moins de 2 lits est un prix plus élevé par nuit en raison de la visibilité accrue de votre séjour.

Pour obtenir des informations et si vous n'utilisez pas le bien vous-même, l'investisseur appelle souvent le prestataire de services qui en assure la gestion complète (communication avec les clients, enregistrement, départ, nettoyage, linge de lit, etc.). Cette gestion a des coûts (20-25% du chiffre d'affaires) qui doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette.

Il est donc intéressant de réaliser un bénéfice net de 7 à 9% sur le marché parisien actuel espaces commerciaux utilisé dans le tourisme meublé. Ce calcul prend en compte les frais de copropriété, les taxes foncières et le total des coûts de gestion.

=> Exemples d'opportunités

Fiscalité:

Le droit applicable. T. espaces commerciaux à court terme, il est identique à un bail long terme (crédit-bail). Ainsi, le système BIC réel peut également être choisi pour déduire les coûts d’acquisition et les coûts de gestion (y compris la gestion et l’amortissement).

Cela évite de charger pendant plusieurs années. Mais gardez à l'esprit que votre rentabilité est plus longue que vos activités à long terme, de sorte que le déficit budgétisé est absorbé plus rapidement qu'à long terme.

Enfin, vous devez savoir que si vous dépassez votre revenu locatif de 23 000 €, vous devrez également payer des cotisations sociales calculées en fonction du bénéfice réel de l'opération.

Liquidité:

espaces commerciaux pour les raisons mentionnées ci-dessus sont maintenant très populaires. Cette tendance s'accentuera certainement dans les mois et les années à venir, ce qui facilitera la revente de ce type d'actif. Pour les investisseurs qui ne veulent pas entendre parler du Congo DV, je vous rappelle que le rabais de revente est souvent similaire au rabais observé pour l'achat

Risques

Les investisseurs doivent connaître les risques associés à ce type de projet:

  • l'usure du logement est plus importante que le loyer à long terme,
  • la rentabilité est liée à la demande du marché, qui peut diminuer avec le temps (par exemple en cas d'attaque),
  • il y a un risque que la législation change à l'avenir, même si elle semble faible.

4) Comment le faire?

Étude:

Faites vos calculs avant d'investir! Ce type d'investissement doit avoir une prime absolue par rapport à un bail à long terme. L'objectif est un bénéfice net de 7 à 9% à Paris.

Il existe deux paramètres pour estimer avec précision la rentabilité:

  • Taux d'utilisation: basé sur un taux d'occupation moyen de 80% (pour un prix unique par nuit)
  • Prix ​​de nuit: basé sur le prix d'un hébergement comparable dans airbnb.

Pour ceux qui souhaitent recevoir confirmation de ces deux paramètres, Airdna.co, le site payant, offre de meilleures statistiques sur le taux de performance et les prix quotidiens airbnb pour votre ville.

Chasseur:

Pour ceux qui n'ont pas le temps ou le désir de chercher de façon indépendante, je les envoie souvent par courrier électronique. espaces commerciaux alors abonnez-vous à une liste de blogs pour les recevoir

Pour ceux qui préfèrent faire une recherche personnalisée à un combattant clé (en fonction de leur budget, de leur emplacement ou de leur rentabilité ciblée), vous pouvez également m'envoyer un email à [email protected]

Bons investissements!