Quels sont les avantages / inconvénients du loyer? LMNP 2019

Quels sont les avantages / inconvénients du loyer?

 LMNP 2019
En cette période tendue sur le plan social, sur un fond de hausse du carburant, CSG et axes diverses, que vous soyez salarié, fonctionnaire, indépendant ou retraité, vous cherchez de façon naturelle des solutions concrètes et rapides à mettre en place pour augmenter votre pouvoir d’achat.

Votre premier réflexe est de vous demander comment obtenir plus de revenus?

Et si on se posait la mauvaise question?

Avant de gagner plus, pourquoi ne pas regarder vos possibilités et/ou contrats actuels (crédit, assurances, prévoyance, défiscalisation) pour dépenser moins?

L’herbe est toujours plus verte ailleurs jusqu’à ce qu’on se rapproche et qu’on s’aperçoive qu’il s’agit finalement de gazon en plastique…

Je ne vais pas vous faire une leçon financière, vous êtes tout à fait capable de comprendre rapidement le potentiel qui se cachent sous votre toit pour l’exploiter et en profiter.

Vous avez surement effectué de nombreuses recherches sur le sujet.
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Bien que vous le disiez dès le départ, les investissements immobiliers dans LMP ou LMNP ne sont pas des investissements immobiliers comme les autres. C’est l’investissement sur lequel repose la «pierre», mais tout le reste est différent de l’investissement habituel dans un immeuble immobilier: évaluation d’un bien loué dans le cadre d’un bail immobilier. Il est difficile de comparer les loyers meublés aux investissements locatifs conventionnels, de la taxation des loyers aux restrictions de gestion.

Résumons les avantages et les inconvénients de la location meublée pour découvrir quelques secrets.

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Mais faites attention si vous avez deux façons d’utiliser un régime de taxe de location meublée:

  • 1- Cela peut inclure l’investissement dans une résidence, un EHPAD plus ancien. L'investisseur immobilier devient propriétaire de la chambre ou de l'appartement de cette résidence. Tous les propriétaires doivent signer un bail commercial avec une résidence résidente. Dans le cas d'investissements dans la location de ce type de mobilier, l'investisseur restituera la TVA payée lors de l'achat du bâtiment et l'acquiera entièrement après l'acquisition du bâtiment d'une durée de 20 ans.

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur les services d'investissement résidentiel

Avantages du loyer meublé de manière professionnelle (LMP) ou non professionnel (LMNP).

L'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas le revenu.

Le principal avantage d’une location meublée, qu’il s’agisse d’une LMP ou d’un loyer, est une méthode d’imposition des revenus locatifs. Les revenus locatifs meublés n'incluent pas les revenus immobiliers (en particulier pour l'investisseur) et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

De manière très schématique, le propriétaire peut être comparé à un entrepreneur individuel comme n'importe quel artisan peintre ou vendeur. La société de location de mobilier se retrouve en tant que dirigeant indépendant qui souhaite utiliser un appartement, une résidence, une chambre EHPAD … Le miracle d'une location meublée est la mise en place d'un BIC.

Possibilité d'amortissement.

Pour un conducteur indépendant, un entrepreneur individuel d'un locateur meublé voit l'amortissement de son immeuble, qui est utilisé dans un bail meublé pendant la durée de vie normale prévue de l'immeuble. En fonction du taux d'utilisation de 35 à 45 ans, le taux d'amortissement annuel peut être d'environ 2,5% (en fait, la conception détaillée du bâtiment – toiture, charpente, électricité, … en fonction de la durée de vie de chaque composant).

Ici, après une période d'utilisation donnée par les autorités fiscales.

parties Temps d'utilisation réels
le toit 25 ans
Équipement électrique 25 ans
scellement 15 ans
ascenseurs 15 ans
Décorer 15 ans
Structure (travaux de structure) 80 ans

Chaque année, un amortissement "fictif" peut être appliqué et le bénéfice imposable est réduit en conséquence. Vous pouvez lire cet article « Comment obtenir un loyer meublé immobilier moins cher? Approfondir le problème de la location de mobilier.

Possibilité de déduire le coût d'un immeuble

Contrairement au revenu imposable impayé, le preneur peut déduire le coût de l'article sur la période de la période d'amortissement, à savoir:

  • Frais de notaire;
  • Commission d'interchange (y compris la commission du vendeur)
  • frais de notaire

Une telle possibilité de déduire le coût d’acquisition constitue le principal actif du loyer fourni et réduit considérablement l’imposition des bénéfices réalisés. Enfin, ce système fiscal particulièrement attrayant vous permet de percevoir des revenus non imposés pendant une longue période.

Absence de gestion des actifs acquis dans la fourniture de services LMP ou LMNP

Dans le cadre du lieu de résidence du service lors de la location du mobilier, l'investisseur acquiert le logement, la maison qu'il met à la disposition de la société opérant dans le cadre de cette propriété. ferme touristique, hôtel, maison de retraite …

Par conséquent, l'investisseur n'a aucune restriction de gestion: le locataire n'a pas à chercher, il n'est pas nécessaire de refaire deux locataires … Toutes ces tâches sont prises en charge par l'entreprise d'accueil. L'investisseur signe un bail avec l'exploitant du logement et celui-ci lui verse un loyer mensuel, que le bien soit loué ou non.

Cependant, l'importance de l'investissement sur la base de la certitude de l'opérateur doit être particulièrement attentive. Il peut donc être utile d’élargir l’idée d’investir dans OPCI FILM (voir OPCI Hired (OPCI FILM), une pierre de papier avec une taxe LMNP).

Un bail d'au moins 9 ans garantira à l'investisseur une résidence.

Le contrat de location conclu entre l’investisseur, le propriétaire de l’appartement et l’opérateur de résidence est défini et peut être prolongé.

Ce bail constitue la protection réelle pour l'investisseur assuré:

  • Louer en location quelle que soit la réalité de la location d'un appartement (sauf faillite de l'opérateur)
  • Indexation des baux fixés dans le bail. C’est une information importante qui peut à elle seule justifier la qualité de l’investissement;
  • Organiser les coûts de maintenance, de réparation et de gros travaux entre le bailleur (investisseur) et le locataire (société d'exploitation).

Cependant, faites attention, à la fin de ce premier bail, que de nouvelles négociations soient engagées entre le propriétaire et l'opérateur pour déterminer le loyer. La baisse des tarifs de location est régulièrement observée, comme nous le précisons dans cet article. "Remboursement: un investissement plein de frustrations qui entraînent une perte?"

Lacunes du loyer meublé par un professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Après que les avantages et la spécificité du loyer meublé rendent ce système d’imposition particulièrement attrayant, nous reconnaissons les défauts de la location meublée.

La valeur des biens est fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’opérateur, et non de la valeur de la "pierre".

Investir dans la location meublée de logements n’est certainement pas un investissement comme les autres. La valeur de votre investissement ne dépend pas de l'évolution globale du marché immobilier, mais uniquement de l'évolution des taux d'intérêt et de la qualité de l'opérateur.

Nous avons consacré un article au Programme d’investissement pour l’éducation et à la formation tout au long de la vie ou à l’Évaluation LMNP. Je vous suggère de le relire: Prix de revente de LLIN CENSI BOUVARD ou LMP: classement et perspectives ou rapport d’évaluation de la propriété? (Location meublée, location, commercial, loyer impayé)

En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur de l’investissement dans le loyer loué diminuera.

Un risque élevé (et presque inévitable) de double imposition dans le cas d'un immeuble loué ou, dans le cas d'un don, d'un bail meublé de manière professionnelle.

Comme nous vous l'avons répété à plusieurs reprises sur ce site (voir article "LMNP / LMP: conséquences catastrophiques du décès d'un investisseur et du loyer meublé: double imposition en cas de donation ou de succession?), Il existe un risque de double imposition en cas de décès du propriétaire du bâtiment ou même si le bâtiment est donné dans le cadre d'un bail à usage professionnel. Les loyers non professionnels engagés (LMNP) ne le concernent pas.

La location de mobilier est essentiellement une société de location individuelle meublée et, en cas de décès, la cessation des activités est liée à l'imposition des plus-values ​​latentes et des plus-values ​​provenant de l'acquisition d'actifs. Les héritiers ou les artistes interprètes doivent alors payer les droits de succession.

Je vous encourage fortement à lire les articles mentionnés ci-dessus, que vous pouvez présenter ici.

En cas de faillite, l'investisseur perd la valeur de la propriété entière.

La valeur de l'investissement est basée sur les taux d'intérêt, mais surtout sur la capacité de l'entreprise de construction à gérer correctement le bâtiment.

En cas de dernière faillite, l’investisseur trouve l’hôtel, le lieu de résidence de l’étudiant … sans possibilité de régression et de propriété de l’appartement sans pouvoir le revendre ni même l’utiliser à des fins lucratives.

Les exemples se multiplient, en particulier dans certaines exploitations touristiques affectées par la crise.

Toutefois, dans une moindre mesure, des réductions de loyers ne peuvent pas être exclues, en particulier si les conditions économiques se détériorent et si le modèle économique de la société ne correspond pas à ses attentes (cf. LMNP Belambra – VVF veut) les taux de location plus bas versés aux investisseurs par le "contrôle judiciaire" de 40% du loyer.