Bien analyser la location d'un bail meublé LMNP 2019

Bien analyser la location d'un bail meublé

 LMNP 2019

Location Meublée Non professionnelle

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L'élément principal de la location de votre propriété et de sa résilience réside dans votre investissement dans la location de mobilier.

Il est donc important de bien savoir avant d’investir et de comprendre comment ce bail est rédigé, et quels sont les points à analyser avant votre engagement!

Avantages de la vente aux entreprises

Dans le contexte des investissements locatifs, le contrat de location présente plusieurs avantages qui donnent souvent aux investisseurs la préférence pour une telle solution plutôt que de décider d'investir dans un actif plus traditionnel. propriétaire résidentiel. Ces avantages comprennent:

Gestion facile : entretien résidentiel, recherche de locataires, inventaire, services fournis aux locataires, le responsable s’occupe de tout, sans frais supplémentaires. Les locations commerciales vous procurent une réelle tranquillité d'esprit quant à la bonne conduite de votre gestion patrimoniale au quotidien

Tarifs de location réguliers et revalorisés : payées mensuellement ou trimestriellement, les locations sont régulières et fixes afin que votre maison soit plus ou moins occupée au cours de la période. De plus, le contrat de location est une réévaluation qui doit être mise en œuvre et assure une augmentation régulière de vos revenus locatifs.

Vérification des coûts et des charges : Business Lease vous permet de définir très précisément les charges qui incombent au propriétaire et au locataire. Cela vous permettra de savoir exactement ce que vous devez faire et de contrôler votre trésorerie de manière précise et en temps voulu.

Crédit d'impôt supplémentaire : Récupération de la TVA sur votre acquisition. En effet, il s’agit d’un bail commercial, à condition que le lieu de résidence offre au moins trois des quatre services suivants: domicile, petit-déjeuner, nettoyage, linge de maison vous permettant de choisir le système de TVA réel et de récupérer ainsi votre TVA sur les acquisitions immobilières, une réduction immédiate du prix d’achat de 16,66%!

Quel type d'investissement cette location affecte-t-elle?

Les résidents, gérés par un gestionnaire de résidences avec un loyer meublé non résidentiel (LMNP), un loyer professionnel (LMP) ou une loi Cens Bouvard, font généralement l'objet d'un bail commercial.

Cela est particulièrement vrai dans les cas suivants:

– fermes touristiques classées

– résidences étudiantes

– Résidences de tourisme d'affaires

– Retraités pour personnes âgées

– résidences EHPAD

Qui sont les signataires du bail commercial?

Le bail commercial est un contrat de bail entre le propriétaire des murs, c’est-à-dire vous, l’investisseur et le responsable de la résidence. La première considération doit être la "qualité" du locataire, autrement dit la qualité et la solvabilité de votre locataire. Pour ce faire, déterminez quelle entreprise est répertoriée dans le bail:

– Est-ce une société mère ou une société créée uniquement pour cette résidence?

– Quel est le domaine financier de la société de location? Vous pouvez facilement obtenir les informations si vous souhaitez obtenir les comptes de l'entreprise (qui sont ainsi publiés). Vous savez donc que si l'entreprise réalise un chiffre d'affaires suffisant pour payer le loyer qu'elle gagnera si elle réalise un bénéfice si ses fonds propres suffisent … autant d'indicateurs de la situation financière future du futur locataire.

– La compagnie a-t-elle une caution? comme une société mère? les mêmes questions se posent à propos de sa solvabilité …

Quelles sont les principales conditions de la location?

– louer

Vérifiez comment le contrat de location est exprimé, y compris quelle TVA est applicable? En fait, les prix de location de l'EHPAD s'élèvent toujours à 5,5% de la TVA, tandis que les prix de location de parties extraordinaires d'autres installations de services sont réduits de 10%. La TVA de 20% s'appliquera au prix de location des services et des places de stationnement. Il est important que ces différents taux soient respectés pour le reclassement de l'autorité fiscale.

Vérifiez également comment le loyer est payé: mensuel ou trimestriel, endetté ou endetté. Est-il possible de déduire le loyer de l'ouverture du logement, c'est-à-dire la période pendant laquelle vous avez loué gratuitement?

Laisser l’indexation est un élément important: une indexation trop faible ou négative peut pénaliser la rentabilité de votre investissement si une indexation trop élevée peut compromettre la viabilité à long terme de l’opération. 5% par an, alors que le chiffre d’affaires résidentiel ne continue pas de croître, il est certain que dans quelques années le chauffeur ne pourra plus vous payer!

Il est donc à la mode de s'intéresser au prix global de la location qu'une entreprise s'engage à payer sur le territoire de cette résidence et de le comparer au chiffre d'affaires qu'elle compte réaliser. Si la location représente plus de 30% de ce chiffre d'affaires, méfiez-vous!

– durée

La durée du bail pour les locaux commerciaux est de 9 ans, avec la possibilité de le résilier tous les trois ans, d'où le terme "loyer 3-6-9". Selon l'accord, cette durée peut être étendue à 12 ans. Le locataire, qui est le locataire, a la possibilité de renoncer au droit de rétractation de trois ans. C’est souvent le cas des contrats de location de logements, ce qui montre bien qu’il est confiant dans sa capacité à fonctionner à long terme.

Le renouvellement du contrat de location peut également avoir lieu dans le contrat de location initial, ce qui fait encore une fois référence au désir du gestionnaire de consolider ses activités. En effet, il est difficile d’imaginer qu’un opérateur puisse vivre 9 ans, créer des clients, une entreprise à valeur économique réelle, investir dans son outil et décider de quitter les lieux au bout de 9 ans, perdant ainsi tous les bénéfices capitalisés au cours de ces 9 années.

Frais

Contrairement aux logements, le bail est un contrat entre "professionnels" et la répartition des coûts peut être définie librement entre le locataire et le propriétaire. Ainsi, l’entretien, la réparation, le remplacement, l’ameublement, les taxes, les frais d’assurance… sont comptés de l’une ou l’autre.

Célèbre article 605 – 606!

Si vous avez déjà été intéressé par les prix des appartements meublés et avez déjà proposé une proposition d'investissement, vous avez entendu parler des articles 605 et 606 du Code. Mas n'est pas forcément très académique. Je vous suggère de lire ces articles avant de comprendre leur rôle dans l'entreprise:

Article 605 du code civil:

L'usufruitier est seul responsable de la réparation de la maintenance.

Les réparations majeures restent à la charge du propriétaire, sauf si elles sont causées par le manque de réparations d’entretien depuis la sortie de l’usufruit; dans ce cas, l'usufruitier est également impliqué.

Article 606 du code civil:

Les principales améliorations concernent les réparations majeures des murs et des voûtes, la restauration des poutres et tous les revêtements.

La digue et les murs de soutènement et la clôture dans son ensemble.

Toutes les autres réparations sont de maintenance.

L'usufruitier est celui qui utilise la propriété, c'est ce que le locataire appelle ici.

Par conséquent, ces articles définissent les différences entre le dur labeur et les soins et définissent également qui en est responsable.

Le contrat de bail commercial permet, d'un commun accord, d'exclure cette règle générale en fournissant au locataire l'art. 605 et 606 du code civil. c'est presque toujours le cas, par exemple, dans les maisons de retraite. Cette prise en charge 605 et 606 par le locataire est une garantie que l'investisseur n'a pas à supporter ces gros travaux.